Realty Income：稳健收益，应对挑战，投资价值仍存

凭借每月派息、丰厚收益率以及持续涨息的历史，Realty Income（纽约证券交易所代码：O）长期以来一直是注重收益型投资者的宠儿。同时，这家房地产投资信托（REIT）多年来持续提供着稳定且一致的收益回报。

不过，随着多家租户面临压力并关闭门店，一个问题浮出水面：麻烦是否正在酝酿之中？

让我们深入了解Realty Income的最新季度报告，其股息安全性，以及这家REIT如何应对众多陷入困境的租户。

平稳一季

Realty Income交出了一份平稳的季度报告，尽管投资者显然更关注其药房、便利店和一元店客户的状况。所有这三种模式都承受着压力，公司正经受信贷压力并关闭门店。

Realty Income管理层指出了最近破产的租户，以及该公司如何获得较高的回收率。关于红龙虾餐厅，该公司表示拥有216项资产，其中9项在破产法庭遭到拒绝，它获得了91%的回收率。该公司表示，Rite Aid最近已走出破产困境，它从中获得了88%的回收率。

关于沃尔格林及其关店事宜，Realty Income表示今年已有13项续约，所有续约均已完成，回收率为100%。与此同时，管理层指出，该公司历来与CVS、Dollar Tree和Family Dollar的租赁续约回收率均超过100%。

在季度末，Dollar General和沃尔格林各占其年度总租金的3.3%，Dollar Tree/Family Dollar占3.1%，CVS占1.2%。

与此同时，Realty Income表示正寻求创建一个私募基金，以帮助其利用在零售、工业、数据中心和博彩等多个垂直领域的获利机会。该公司表示，该基金将提供长期稳定的资本，同时还可提供经常性管理费。

回到该REIT的第三季度业绩，其收入攀升28%至13.3亿美元，因1月份收购Spirit Realty获得的新资产和新投资提振了业绩。季度内同店租金收入增长0.2%，入住率为98.7%。该公司称，本季度续签了170份租赁合同，回收率为105%。

Realty Income的多元化战略在该季度继续发挥作用，零售同店租金收入下滑0.3%，而工业同店租金收入增长1.9%，博彩业增长1.7%。包括数据中心在内的其他资产的同店租金收入增长了4.7%。

本季度，该REIT以7.4%的加权平均现金收益率投资7.4亿美元新建资产。它还以2.49亿美元出售了92处房产。

其运营资金（AFFO）每股收益为1.05美元，较上年增长3％，这是衡量REIT通过运营可产生的现金流的指标。

Realty Income提高了其全年AFFO指引的低端，将其调至4.17美元至4.21美元，高于之前的指引4.15美元至4.21美元。现在，该公司预计将35亿美元投资于新资产，高于先前的30亿美元预期。

图片来自盖蒂图片社。

安全而不断增长的股息

尽管一些租户最近面临压力，但Realty Income的股息看起来很安全，未来还应继续增长。

该REIT在本季度将其股息提高了3%，至0.789美元。它现在已连续108个季度提高股息。

本季度产生的1.05美元AFFO足以轻松覆盖股息，这相当于AFFO支出比率为75.1%。如此强劲的覆盖率为Realty Income提供了充足空间，可继续提高未来股息。

该股值得买入吗？

Realty Income股票目前面临着利好和利空因素。虽然该REIT相信可以从关店中收回任何损失的租金，但这四家租户占据约11%的年合同租金，因此沃尔格林、CVS、Dollar General和Dollar Tree/Family Dollar的困境需要密切关注。他们显然不会关闭所有门店，但这应该会造成一些阻力。

与此同时，较低的利率环境应该利好该股及其房产价值。尽管近年来业绩稳定，但Realty Income股票一直表现不佳，这在很大程度上是由于较高的资本化率（cap rate），导致商业地产估值下降。然而，随着美联储开始降低利率，资本化率已开始下降，推高了商业地产价值。

总体而言，我认为利率环境未来几年将成为该股更大的驱动因素，因为Realty Income已证明其有能力应对客户信贷问题和过去的关店情况。同时，它向私人资金领域的进军看起来对REIT有利，而且对于在此次下跌中买入该股的投资者来说，这可能会带来积极影响。