瑞尔蒂收入信托（Realty Income）：未来五年可期？

过去五年间，瑞尔蒂收入信托（纽约证券交易所代码：O）的股价下跌了 13% 以上，表现欠佳。然而，考虑到股息，其总回报率仍为正值。尽管如此，鉴于同期标准普尔 500 指数涨幅约为 80%，该股的表现仍令人失望。

毫无疑问，投资者继续被瑞尔蒂收入信托每月支付的股息所吸引。根据其最新股息支付，该股票的预付股息收益率约为 5.4%。

过去五年对于这只房地产投资信托基金 (REIT) 来说并不友好，让我们看看未来五年其股价走势会如何。

当前困境

瑞尔蒂收入信托是一家房地产投资信托基金，其拥有并出租物业给租户。它主要专注于零售空间的独立物业，将其出租给经济弹性较强的行业中的零售商，包括杂货店、便利店、药店、家居建材中心、一元店和餐馆。

该房地产投资信托基金使用长期三重净租约出租其物业，其中租户负责水电费、房产税和维护成本。这避免了瑞尔蒂收入信托意外成本增加。租赁通常具有 10 至 20 年的初始期限，并附带年度租金递增。这种模式帮助公司多年来获得了稳定的收益。

然而，近期，该公司已涉足其他领域。通过收购 Spirit Realty，它增加了更多工业用地，近年来，它还涉足了数据中心和游戏领域。截至上个季度末，该公司约 73% 的物业用于零售。

尽管瑞尔蒂收入信托多年来一直在发布非常稳定的收益并持续提高其股息，但该股票主要由于较高的利率而面临压力。商业地产通常根据称为资本化 (cap) 率的指标进行估值，对于单个物业而言，其资本化率是其净营业收入除以其当前价值。这是物业所有者对其投资获得的年度投资回报（不包括任何增值或贬值），类似于债券的收益率。鉴于两者具有相似性，与债券持有者一样，物业所有者也面临利率风险。

随着美联储加息，资本化率也随之攀升。让我们通过一个例子来了解资本化率如何影响商业房地产的价值。如果房地产投资信托基金以 5% 的资本化率购买价值 1000 万美元的商业地产，这意味着它将最初每年产生 50 万美元的净营业收入。然而，如果五年后，由于租金上涨，该物业产生了 55 万美元的净营业收入，但类似的物业现在以 6.5% 的资本化率出售，则给定资本化率的上升（55 万美元营业收入 / 6.5% 资本化率 = 846 万美元物业价值），原始物业在公开市场上的当前价值将下降至约 850 万美元。

鉴于此动态，瑞尔蒂收入信托的股价在利率上升时期表现不佳并不奇怪，因为随着资本化率上升，其物业投资组合的价值有所下降。

最近，该房地产投资信托基金的一些零售客户也开始陷入困境。红龙虾是其第一季度年化合同租金的 1.1%，最近申请破产并关闭了一些餐厅。其第二大客户沃尔格林（占其年化合同租金的 3.4%）宣布未来将关闭许多门店。

这可能会在未来一年中对房地产投资信托基金构成适度的阻力，但鉴于其强大的股息覆盖率，这不应影响未来的股息增加。上个季度，该房地产投资信托基金的支出比率为 74.8%，与产生的每股 1.03 美元的调整后运营资金相比，支付了每股 0.77 美元的股息。

图片源：盖蒂图片社。