办公楼空置率持续上升：疫情后遗症与习惯巨变

星阁 • 2024年07月03日 23:36 • 热点

办公楼空置率持续上升：疫情后遗症与习惯巨变 Photo by Gary Hershorn—Getty Images

尽管关于疫情导致的写字楼末日论的讨论已经平息，但该行业的困境并未结束。四年后，办公楼空置率不但没有下降，反而还在不断攀升。

穆迪今天发布的一项分析显示，“今年第二季度，办公楼空置率创下20.1%的纪录，首次突破20%的大关。办公楼行业的缓慢萎缩导致空置率稳步上升，因为工作方式的永久性转变已经持续了四年之久，并且比疫情初期更为持久。”

据穆迪称，在前一个季度，正如《财富》杂志此前报道的那样，办公楼空置率已达到19.8%，较1986年和1991年经济衰退期间创下的峰值高出50个基点。

此前分析的合著者兼副经济学家尼克·卢特克当时告诉《财富》杂志：“这两个历史性峰值是由于潜在的宏观经济条件造成的。1986年的空置率上升是由于供应激增和高水平的建设造成的，而1991年的空置率上升则是由于前十年的建设与当时更大的经济不确定性相结合造成的。”

工作习惯的“持久转变”

这次，我们知道，由于远程办公，需求大幅下降，但利率也是一个问题——美联储多次加息以抑制通胀，而通胀在2022年达到近四十年来的最高水平。所有商业房地产都对利率敏感，而在经历了十年的廉价资金之后，较高的利率变得尤其痛苦。尽管利率最终会下降，但需求下降的问题似乎仍然普遍存在。

穆迪今天表示：“办公楼部门目前的动荡与以往的峰值有不同的根源。在经历了疫情拐点四年后，行业正在发生持久性转变，而不是宏观经济的不确定性。”

更不用说，佩罗集团和希尔伍德的主席罗斯·佩罗二世曾告诉《财富》杂志：“我们还需要很多年才能真正理解疫情对世界造成的损害。”他说，其中之一是，“这打破了数百万每天都去真实办公室上班的人们的习惯模式。”

需求的缺乏导致租金下降。今年第二季度，实际租金下降0.1%，去年下降0.5%。分析显示，2021年和2022年租金增长是正的，但现在已经发生变化，连续四个季度租金为负或持平。与此同时，净吸纳量（基本上是指已租赁的总面积减去一定时期内已腾空的面积）第二季度为-1360万平方英尺，是近三年来的最低水平。

分析称：“办公楼部门空置率上升凸显了该部门目前的困境，人们自然担心空置率将继续攀升到多高。目前来看，经济在纸面上表现良好，这对办公室是有利的。不过，空置率的未来走势和速度将取决于美联储的软着陆航向。”

到目前为止，美联储似乎准备在今年进行一次降息，原因是通胀报告高于预期。尚不清楚一次降息对办公楼行业的帮助有多大，但它面临着一个更大的问题——需求的消失——而且在这方面，办公楼行业的表现并不好。睿智宏观经济预测，到明年年底，办公楼价值将从峰值下跌超过40%，即使到2040年也不会复苏（这是该机构此前预测的更为严峻的修正）。不过，穆迪商业地产分析主管凯文·法根曾告诉《财富》杂志，他预计从明年开始空置率将开始下降。

此文章最初刊登在《财富》杂志。

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